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        萬科朱保全:物業應該做什么?

          經濟觀察網 記者 田國寶 隨著房地產進入存量房時代,以保值房屋、提升居住體驗和重塑生活方式為主的房地產后市場開始為人矚目。物業行業成為房地產轉型升級的重要業態,也是承接房地產價值流動的重要管道。

          經過資本風口的洗禮,這個行業正在不斷地展開視野,重新定價估值。

          作為最早關注物業O2O的媒體,《經濟觀察報》通過中國藍籌物業的大平臺助力行業的聯動發展,2016中國藍籌物業年會以“創新洗禮重拾初心”為主題,匯聚行業精英和專家,共同探討物業發展的可能性。

          萬科高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全,對物業行業現狀、物業公司做平臺的基礎、物業行業的本源,以及萬科物業3.0的創新給出了他的思考和見解。

          下面為朱保全演講全文:

          物業應該做什么?

          前兩天朋友圈有人發了幾張圖片,圖片上面是一個大屏幕,人在屏幕前像我一樣走來走去地講。

          這種講法源自于喬布斯。

          用LED演講,一定要給演講人追光,否則背景是亮的,人是黑的。

          朋友圈的那張照片,人就是黑的,所以我跟他們講,干物業的應該是打聚光燈的,現在非要到前臺像互聯網公司一樣做喬布斯,似乎有一點錯位了。

          今天物業處在一個什么樣的現狀?萬科物業經過兩年市場化,我們做了一些嘗試。

          2015年做了一些并購,2016年開始,很多業委會找到萬科,所以,我們接了一些業委會的項目。

          其中有一個項目讓人特別震驚。這個小區開盤幾年后,業委會決定換物業公司,后來我們入駐的時候震蕩非常大,還驚動了媒體。

          順利接管后,一周內,萬科物業從這個小區里推出了650車垃圾,補種了5.6萬棵樹苗,做了68個大堂的維修等一系列事情。

          原物業公司在這里到底做了什么?看業主發朋友圈,寫買這個房子十年,終于盼到換物業了。

          有經濟專家講到智能燈桿,除了照明、太陽能,還能給車充電,但干物業的人首先想到的是,用燈桿給車充電會不會加重小區擁堵,燈桿牢固不牢固,座基穩不穩,臺風來的時候燈桿會不會被刮倒。

          如果這些問題還沒解決好,就想著搞智能燈桿,投再多錢可能都不是干物業的。

          還有嘉賓談到小區智慧中心,過去兩年,我們外接項目差不多1億多平方米,不瞞大家說,60%的指揮中心和60%的消防中心是癱瘓的,這些業主看不見的部分沒人愿意指出來,也沒人愿意花這個錢。

          互聯網公司愿意補貼,但補貼的都是看得見的地方,比如門禁用APP,差不多都愿意在這些地方補貼,但是那些看不見的地方沒人愿意出錢。

          現在黑不提、白不提,大家就沉默在那里。

          不是每一家企業都能做平臺

          面對這些行業問題,作為物業的從業者,大家到底何去何從?

          物業行業內有企業上市已經快三年了,大家經歷了資本的洗禮,慢慢開始意識到商業模式的重要性。

          今年下半年,我們在收購過程中遇到兩家物業公司,都是獨立的第三方物業,在談并購價款的時候,對方問我們要一筆錢,叫做APP虧損補償金,這筆錢要的特別有意思,做了兩年APP、O2O沒有掙到錢,賠了5000萬,你們收購之后,把這個虧損的錢也補上。

          這是一個特別有意思的現象。

          我們物業行業自己可以做最后一公里,自己可以做生態圈,自己可以做平臺。但不是每一家企業都能做平臺的,做平臺有兩種人:

          第一種是燒資本的錢,故事講得越來越大,錢燒得越來越多,最后欠錢的是大爺,燒的資本都不敢退出了,如果你小打小鬧燒幾千萬,最后沒戲,不欠個一千億是做不到大平臺的。

          第二種是你自己有源源不斷的現金流可以燒,最典型的例子就是微軟,微軟做互聯網、硬件,沒有一個人看好,但是微軟用羅振宇的話說永遠不下桌,憑什么不下桌?憑什么我們收購的第三方物業干了兩年就虧不下去了?

          道理很簡單,就是微軟的office太賺錢了,今天微軟的office還在源源不斷地貢獻現金流。谷歌為什么做這么多事情?因為谷歌廣告太賺錢了。今天的BAT,看看幾家公司的報表,百度的廣告太賺錢了。

          當他們擁有自己的太陽系,自己的太陽可以源源不斷發光的時候,才能真正做到不下桌。

          微軟做硬件,Surface一代出來的時候沒有人說好,我是從二代開始用的,現在辦公室里使用Surface的人已經慢慢超過蘋果電腦,當然,前提是主營業務源源不斷貢獻現金流。

          物業的本源:物權

          今天開始談生態、談平臺,我們是不是能夠做好?過去幾年大家設計的商業模式我們都應該想過,但真正落地這才是關鍵,商業模式的創新,這些年企業也都想過很多。

          但是,今天物業行業是不是能夠找回到自己的本源?

          在座的有獨立第三方物業,也有地產公司下屬的物業公司,還是要看一下物業到底是什么?

          最初交付物業的時候,大家最關注的是表象,保安站得直不直,地掃得干凈不干凈等。

          為什么從去年開始有許多業委會來找萬科,去年我們接管的業委會項目,(物業費)平均漲50%,最高上漲到300%,業主還愿意找萬科。這是為什么呢?實際上還是說物業行業是用時間來說話的行業。

          經過了十幾二十年的發展,大家從表象層開始關注看不到的地方,當初大家用的保安都是轉業軍人,現在保安平均身高超不過1.65米,針對看不到部分,針對實體養護,這才是物業真正要干的事情,但是表象層、實體層之外,這個行業最重要的、或者和發展商最本質區別,還是基于權利層。

          我自己也做過發展商,從買地、蓋樓到現在還覺得這些房子是自己的。是嗎?不是的,物業行業是360行最特殊行業,不是公共事業,它是一個企業,但又是一個經濟體里面最接近公共事業的行業,所以如何尊重權利?

          如何把權利層理解透徹,才是做好物業行業最本質的地方。

          說到權利,今天說物業是一個服務型行業,關注人、關注家庭,社區里有金礦,我們在這里有無限發展空間,但是我們忘了一件事情,當我們做不動產的時候,不動產的理論基礎到底是什么?

          追溯全球的發展史,最主流的是來自德國的以房為中心、以不動產為中心的登記制度,但是今天沒有人提,做物業的人沒有人提這個。

          中國做的是什么?最早的魚鱗圖冊做的也是不動產登記,現在這個事情只是政府登記中心的事情,作為物業我們是不是真正的從不動產視角來看我們服務的對象?

          我們關注人的同時,能夠從物權,從不動產登記,從物的打理方面找到這個發源之本。

          萬科物業3.0:社區電商利潤返還社區

          用幾句話分享一下萬科物業的3.0。做社區O2O這么多年,各個企業都有很多實踐,但是從權利層的角度,從萬科或者從我本人的視角一直沒有想通,為什么物業在當中做這些東西?直到發布了3.0計劃才真正想通了。

          在未來不動產打理過程中,錢從哪里來?我們籌措資金方式到底是什么?我們希望能夠通過業主眾籌方式提前做好準備。

          所以在9月25號,萬科物業宣布了一個事情,所有社區電商利潤返還給社區,萬科物業承諾零利潤。

          商家和業主的社區商品交易,基本上會給到8%到12%的返點,本來這個可以作為物業公司利潤的,但是我們承諾把它全部捐獻給社區。

          現在這筆錢以每個月100萬的速度在增長,在2017年我們計劃全年向社區捐贈5000萬元。

          希望這一點的努力,細水長流,大家在增量的過程中,在改善社區生活消費的同時,攢那么一點錢為未來不動產保值、增值做出一點貢獻,在未來城市變舊的過程中,作為物業能夠為業主做出一點點貢獻。

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