嚴躍進：營改增環境下物業管理企業的經營策略

　　2016年5月1日全面推開了“營改增”新政，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業也納入到了改革的行列中?！盃I改增”政策積極釋放了減稅效應，對于企業經營來說有積極的影響。物業服務企業也應該積極利用此類利好政策來做經營策略的調整，尤其是應該明確減稅的空間，這樣才有利于后續經營成本的降低，同時因勢利導實現業績的提升。

　　明確征稅政策

　　在本輪“營改增”的環境中，物業管理行業并不歸類到房地產業，而是歸類到服務類的行業中，這使得其和房地產企業的征稅內容和政策略有差異。對于此類物業服務企業來說，過去按照營業稅的方式進行征收，稅率為5%。而按照目前的增值稅稅率，則為6%的稅率。當然看似提高了，但由于涉及到了抵扣進項稅的內容，所以實際情況是各類企業依然可以憑抵扣發票來獲取減稅的效應。另外，從企業納稅的層次看，一般涉及到一般納稅人和小規模納稅人這兩種分類。對于物業服務企業來說，本身經營規模也不大，這個時候往往會存在財務制度不健全、征稅的行政成本過高等風險，從這個角度看，此類企業的征稅會按照3%的征收率進行，這也有利于實現相關物管企業納稅的便利。

　　從具體經營收入角度看，對于物管企業來說，傳統的收入主要為物業費收入。對于物業費收入的性質，主要理解為社區日常經營所必需的內容。從這個角度看，此類征稅的方式和行業的征稅方式沒有太多的區別，即一般納稅人按照6%的稅率增收，而小規模納稅人則按照3%的費用征收。

　　當然隨著物業管理日趨復雜，相應收入的內容也在增多。尤其是從目前一些新建小區來看，停車費收入和社區廣告收入等也開始成為較大的收入來源。此類收入被界定為物業服務企業增收的內容，所以在稅費方面的征收力度相對大。比如說一般納稅人是按照11%的稅率征收的，而小規模納稅人則按照5%的稅率征收。顯然要比物業費收入所承受的稅費壓力要大。

　　明確減稅空間

　　從“營改增”的政策內容看，物管企業應該積極利用此類“營改增”的利好，進而積極實現減稅效應。尤其是對于年收入低于500萬元的小規模納稅人而言，更容易享受到此類稅費減少的利好。一方面是相應的征收率較低;另一方面是可以獲得進項稅額的抵扣。從后續企業發展的空間來看，部分物管企業也會積極并購一些物業項目，從不動產持有的角度看，也能夠成為一項抵扣的內容。這也能夠促進相關企業在擴大規模的同時，降低企業經營成本。

　　但是，需要提醒的是，由于物管企業業務的特殊性，所以在減稅方面也是要有所提防的。換而言之，存在部分隱性的增加稅收的可能。比如說，物管企業有代收水電費等業務，這項業務過去是按照代理的性質存在的，本身不會對物管企業的經營形成影響。但是“營改增”以后，能否抵扣稅費，就要看相關水電公司的政策了。但是，如果水電公司并不開具各類抵扣發票，那么這就相當于物管企業增加了相應的收入，這會使得此類企業出現增值稅額增加的尷尬現象。此類尷尬在其他領域也是存在的，比如說物業管理企業除了和一些大型供應商有接觸外，其他層面則主要和業主或小零售商接觸，這個時候也有可能會出現無法開具增值稅專用發票的問題，進而影響減稅。

　　基于上述問題，后續企業也需要規范相應的經營業務。比如說對于此類代收業務，后續是否可以轉移出去，這都是需要考慮的內容。又比如過去物管企業為了鼓勵業主積極交費，也會提供一些減免手段，但這會被認定為一種營銷手段，自然會被記為營業收入，從這個角度看，此類行為后續都需要做糾正，進而防范被征稅的風險。

　　積極調整經營策略

　　對于物業服務企業來說，在“營改增”的大環境下，需要積極調整經營策略，進而吻合目前的稅費制度改革。尤其是物業管理大環境的變化很大，后續對于此類企業來說，自然需要有一些新的戰略調整。

　　比如說，雖然在目前的物業管理資金來源中，主要收入是物業費收入。但從實際情況看，后續一些熱點城市的房地產發展環境也在發生變化，一個最大的變化是自持型物業的開發和經營會增加。通俗地說，后續相關物業中可能會越來越多地接觸到“租賃”而非“出售”的概念。那么后續可能物業費的收入會淡化，而轉變為租金收入，這樣一種收入條件下如何征稅，顯然需要政策層關注。對于物管企業來說，也應該在此類大環境下積極考慮相應的節稅、減稅做法，進而減少企業負擔，同時開拓新業務。

　　新業務的開拓方面，需要積極考慮節稅的效應。比如在關于社區增值服務方面，相關企業的動作較大，這個時候就需要考慮各類稅費的問題。比如說，目前越來越多的物業管理企業利用APP軟件來實現新業務的推進，如社區金融、社區醫療等，此類業務在增加收入的同時也會面臨各類稅費的征收。而且如果盈利水平大，那么減稅的空間也可能相應地會被壓縮。

　　這些潛在的風險都是值得警惕的。所以后續如何和相關的供應商做好對接，進而實現各個環節節稅的效應，這顯然是非常關鍵的。這也需要相應物管財稅人員在審視新業務研發的過程中，要注意測算潛在的稅收負擔，進而優化業務結構。